IPTU pode mudar em 2027 em Araraquara; entenda o que está em discussão

 

A revisão da Planta Genérica de Valores (PGV) de Araraquara avançou para uma das etapas mais importantes nesta quinta-feira (27), quando vereadores, representantes da Prefeitura e técnicos se reuniram em Audiência Pública no Plenário da Câmara Municipal para discutir como os imóveis da cidade serão avaliados e qual poderá ser o reflexo dessa mudança no IPTU a partir de 2027.

O debate foi presidido pelo vereador Marcão da Saúde (MDB) e contou com a participação do secretário municipal de Fazenda e Planejamento, Roberto Pereira, do secretário de Governo, Leandro Guidolin, e do diretor técnico da Topocart, Givanildo José Silva. A audiência expôs divergências políticas, dúvidas técnicas e preocupações sobre quem poderá pagar mais ou menos imposto depois da revisão.

Para o cidadão, porém, há uma pergunta muito mais simples por trás das dezenas de tabelas, mapas e fórmulas. Quanto isso pode mudar o IPTU da residência? A resposta depende do valor do terreno, tamanho e padrão da construção, idade do imóvel, estado de conservação, localização, infraestrutura da rua e, principalmente, da versão final do projeto que for aprovada pela Câmara.

O substitutivo formal encaminhado pelo Executivo em 25 de agosto estabelece que o novo sistema seja usado para o lançamento do IPTU a partir de 2027 e cria um modelo de avaliação em massa baseado no preço do metro quadrado do terreno por zona fiscal e no padrão de cada construção.

 

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Primeiro: o que é a PGV e por que ela mexe no IPTU?

A Planta Genérica de Valores pode ser entendida como uma grande tabela oficial da cidade. Ela estabelece referências para determinar quanto, para fins tributários, valem terrenos e construções.

Esse valor é chamado de valor venal.

É importante fazer uma distinção, pois valor venal não é necessariamente o preço pelo qual uma casa seria vendida no mercado. É uma referência definida pelo município a partir de critérios técnicos e utilizada para calcular tributos como o IPTU.

No projeto apresentado pela Prefeitura, a conta básica funciona assim:

➡ Valor venal do terreno + valor venal da construção = valor venal do imóvel.

Depois disso, aplica-se sobre o valor venal a alíquota correspondente ao tipo de imóvel e à faixa na qual ele está enquadrado. Essa é a fórmula prevista no próprio substitutivo. Imagine, por exemplo, uma casa que tenha valor venal calculado em R$ 300 mil.O IPTU não é definido simplesmente pelo tamanho da residência. A Prefeitura precisará primeiro chegar ao valor do terreno e da construção, considerar os fatores de redução ou valorização previstos na lei e, somente depois, aplicar a alíquota.

É aí que a nova PGV pode produzir aumento para alguns imóveis, redução para outros e até isenção completa para determinada parcela da população.

 

Por que Araraquara quer revisar os valores agora?

O argumento central apresentado pela administração municipal é que a atual Planta Genérica de Valores remonta a 2017 e deixou de representar adequadamente as diferenças de valorização ocorridas entre bairros e imóveis ao longo dos anos. A Prefeitura defende que continuar utilizando uma fotografia antiga dessas condições cria distorções.

Antes da audiência, o Executivo já havia afirmado que o substitutivo foi produzido depois de negociações com vereadores e sugestões para reduzir os efeitos da atualização sobre imóveis de menor valor.

 

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Nova PGV de Araraquara: Alíquota máxima será menor

Uma das principais alterações anunciadas durante a audiência foi a redução da alíquota máxima para imóveis residenciais edificados. No projeto original, o percentual poderia chegar a 0,74%. A nova versão prevê um teto de 0,62%.

Também houve mudança na forma de progressão das alíquotas. Os intervalos entre as faixas, que inicialmente seriam de 0,04 ponto percentual, passaram a ser de 0,03 ponto percentual. A Prefeitura deverá apresentar um novo substitutivo à proposta, que será o terceiro ajuste feito em menos de uma semana.

 

Projeto pode ser dividido em dois

Outro encaminhamento discutido foi o desmembramento da proposta em dois projetos de lei. Um deles tratará especificamente da atualização da PGV, enquanto o outro ficará responsável pelas medidas de benefício tributário para famílias de baixa renda, incluindo o chamado “Carnê Zero”.

A divisão também altera a forma de votação. O projeto da PGV dependerá de maioria simples, enquanto a proposta relacionada às isenções exigirá quórum qualificado de 12 votos.

 

Quem pode pagar menos?

Situação	Motivo
Imóvel em área desvalorizada	Novo valor venal pode cair
Casa muito antiga	Fator de depreciação
Imóvel mal conservado	Abatimento no valor da construção
Rua sem asfalto	Redução no terreno
Pequena cobertura simples	Enquadramento como telheiro

 

Quem pode pagar mais?

Perfil	Tendência
Imóvel com valor cadastral muito defasado	Pode ter aumento
Imóvel ampliado e não atualizado no cadastro	Pode ter aumento
Imóveis de alto valor	Entram em faixas progressivas maiores
Terrenos vazios de alto valor	Podem sofrer tributação mais elevada

 

Quem pode ficar isento do IPTU?

Situação	O que pode acontecer
Único imóvel residencial	Pode ter isenção
Valor venal de até R$ 150 mil	Entra na faixa do “Carnê Zero”
COHAB e CDHU	Previsão de isenção integral
Apartamento popular com valor venal abaixo de R$ 150 mil	Pode ficar isento, se for o único imóvel

A proposta prevê isenção para proprietários de um único imóvel residencial com valor venal de até R$ 150 mil. O material de simulação estima que cerca de 18 mil famílias possam ser alcançadas.

 

Exemplo prático de um imóvel popular

💲 Valor de mercado estimado: R$ 164 mil

Com redução de 15% na referência: R$ 139,4 mil
🟢 Se for o único imóvel residencial: pode ficar isento
🔴 Se o proprietário tiver outro imóvel: pode não se enquadrar na isenção

 

Prefeitura estuda calculadora para o IPTU

Outra proposta que ganhou espaço na audiência foi a criação de uma calculadora online de IPTU. A ideia é disponibilizar a ferramenta no portal da Prefeitura depois que a nova legislação for aprovada. O contribuinte poderá informar a inscrição do imóvel e simular o valor do imposto para 2027.

A ferramenta foi discutida diante da dificuldade de explicar ao contribuinte como os diferentes fatores da nova PGV podem interferir no cálculo final.

 

Prefeitura pode perder poder para alterar PGV por decreto

Um dos pontos mais controversos do projeto é a possibilidade de futuras atualizações da PGV serem feitas por decreto do prefeito, sem a necessidade de uma nova votação na Câmara. Vereadores questionaram a medida e argumentaram que ela poderia reduzir o papel do Legislativo nas futuras alterações dos valores utilizados para calcular o IPTU.

Durante a audiência, o Executivo afirmou que não há pressão do governo para manter esse dispositivo e deixou a decisão sobre sua permanência ou retirada para os vereadores.

 

Quanto a Prefeitura espera arrecadar?

Com as alterações propostas, a estimativa apresentada durante a audiência é de um aumento de aproximadamente R$ 36 milhões na arrecadação municipal.

Segundo a área da Fazenda, o dinheiro deverá ser usado principalmente para amortizar dívidas de curto prazo e melhorar a situação financeira do município. A justificativa é que a recuperação do caixa permitiria, entre outras medidas, regularizar pagamentos a fornecedores. Atualmente, há empresas que estariam restringindo ou bloqueando entregas ao município por causa de débitos, inclusive de produtos utilizados na área da saúde, como fitas para medição de diabetes.

 

E o que isso significa para o morador?

A atualização da PGV não significa que todos os imóveis terão o mesmo aumento ou redução no IPTU. O impacto dependerá dos valores atribuídos ao terreno e à construção, da localização do imóvel, da zona fiscal e das alíquotas aplicadas.

Por isso, um dos principais pontos de atenção será a comparação entre o valor atualmente utilizado pela Prefeitura e aquele que passará a ser considerado pela nova PGV. 

 

Quanto serão as parcelas?

O substitutivo prevê que o IPTU poderá ser dividido em até 12 parcelas, com a quantidade definida pelo Executivo conforme o valor do lançamento. Os materiais de simulação elaborados a partir das negociações também mencionam ampliação de 10 para 12 parcelas e proposta de 10% de desconto no pagamento em cota única.

Mais uma vez, o contribuinte deve observar o texto final e a regulamentação do exercício de 2027 para conhecer datas, quantidade de parcelas aplicável ao seu lançamento e regras da cota única.

 

Afinal, o que pode acontecer com o seu IPTU em 2027?

De forma prática, existem quatro cenários principais.

✔ Você pode ficar isento, se atender às condições da nova faixa social que vier a ser definitivamente aprovada.

✔ Pode pagar menos, caso a nova avaliação reconheça desvalorização do local, idade elevada, estado de conservação, falta de pavimentação ou outras características depreciativas.

✔ Pode pagar valor semelhante, se as mudanças na base e na alíquota se compensarem.

✔ Ou pode pagar mais, especialmente se o imóvel estiver muito defasado no cadastro, tiver recebido ampliações não incorporadas à base municipal ou passar a se enquadrar em faixa superior.

Vale lembrar que o projeto ainda precisa passar pela análise e votação da Câmara Municipal. Até a aprovação definitiva, portanto, os valores e regras ainda podem sofrer novas alterações.